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寫字樓租賃市場出現(xiàn)全國范圍的疲軟，原因在于經(jīng)濟下行、金融去杠桿、互聯(lián)網(wǎng)泡沫等引發(fā)企業(yè)倒閉、退租、縮減面積，和暫停擴展業(yè)務(wù)等?！痹诮邮茯v訊地產(chǎn)《商業(yè)星圖》采訪時，王盛如是回顧2019上半年寫字樓市場特征。

王盛是戴德梁行大中華區(qū)副總裁，擁有豐富的海外商業(yè)、住宅房地產(chǎn)投資服務(wù)經(jīng)驗，同時也是中國最早的房地產(chǎn)投資基金參與者。他的另一個身份是，皇家特許測量師學(xué)會（RICS）中國理事會主席。RICS是為全球廣泛、一致認(rèn)可的專業(yè)性學(xué)會，迄今為止，已經(jīng)有150余年的歷史。

出于職業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)習(xí)慣，外在給人溫文儒雅的王盛喜歡用數(shù)字化來表達行業(yè)現(xiàn)狀。據(jù)他介紹，北上廣深一季度凈吸納量較2018年同期分別下降92.1%、115.2%、6.3%和50.9%。

基于戴德梁行龐大的監(jiān)測數(shù)據(jù)，王盛預(yù)測，“下半年，全國整體寫字樓租賃成交將維持上半年局勢，市場租賃壓力仍將持續(xù)，尤其是一些目前空置率比較高的二線城市壓力會更大一些?！?/span>

海內(nèi)外豐富的工作經(jīng)驗，讓王盛看問題總是更為獨到。本次采訪中，王盛還針對上半年較為熱門的外資買樓、開發(fā)商剝離長租公寓、聯(lián)合辦公調(diào)整期等現(xiàn)象進行了點評。

談寫字樓市場：互聯(lián)網(wǎng)、共享辦公租賃面積銳減

王盛表示，上半年寫字樓市場整體而言不是特別好，在一線城市中，上海的吸納量同比下滑最厲害，廣州則沒那么明顯，“不是因為廣州市場特好，而是廣州去年的吸納量已經(jīng)很低。”

此外，除卻一線城市，二線城市中成都、杭州、南京、沈陽、蘇州、武漢、無錫等也不容樂觀，租賃市場成交也出現(xiàn)大幅下滑，凈吸納量較2018年同期降幅均達60%以上。

王盛分析，這也是實體經(jīng)濟的一種反應(yīng)，說明經(jīng)濟正處于調(diào)整期。

在租戶特征中，2019年互聯(lián)網(wǎng)和共享辦公行業(yè)的擴張速度回歸理性。以北京為例，2019年一季度，北京的聯(lián)合辦公租賃成交僅占總租賃成交面積的4.3%，而2018年一季度這一占比高達12.8%；互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)2018年一季度成交占總成交面積的28.6%，而2019年這一數(shù)字出現(xiàn)了明顯下滑，占比為18%左右。

對于2019年一季度外資在北京掃樓的現(xiàn)象，王盛表示有三點原因，一是資產(chǎn)配備的需求所致，“他們發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)包中中國的分配較少，自然會加大對中國的資產(chǎn)配置”；二是資產(chǎn)投資都有周期，去年下半年到今年上半年，基金退出周期已到，“退出之后，如果資金繼續(xù)留在中國，就必須買新的資產(chǎn)?！比?，對匯率的判斷。

談聯(lián)合辦公：核心在于招商能力

作為寫字樓租戶的新生業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公曾風(fēng)靡一時，2015年萌芽，2016—2017年瘋狂擴張，2017也是聯(lián)合辦公融資最多的一年，但到了2018年，聯(lián)合辦公增長速度放緩，昔日的頭部企業(yè)氪空間也出現(xiàn)裁員、縮減規(guī)模的信息。

VCSaaS的數(shù)據(jù)顯示，從2018年至2019年3月，聯(lián)合辦公品牌減少約40家，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的聯(lián)合辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%。而戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，一季度上海和北京的聯(lián)合辦公企業(yè)本季度閉店數(shù)量已超過同期新開店數(shù)量。

對此，王盛表示，聯(lián)合辦公的調(diào)整是一個洗牌過程。“聯(lián)合辦公的發(fā)展，前期基本是依靠資本的推動來擴大規(guī)模，在實際運營中，除了面臨來自同行業(yè)的競爭以及搶奪市場占有率，也有來自傳統(tǒng)寫字樓市場的競爭壓力，一旦資金跟不上或者出租率過低，就很難支撐下去?！?/span>

王盛認(rèn)為聯(lián)合辦公的核心還是在于招商及運營能力。目前主流聯(lián)合辦公的運營模式有以下幾種：與開發(fā)商合作，通過營業(yè)利潤分成等方式降低運營成本及風(fēng)險。輸出物業(yè)管理、企業(yè)定制服務(wù)等輕資產(chǎn)運營開辟新的盈利模式。

“多元化的發(fā)展模式、創(chuàng)新服務(wù)理念，將是聯(lián)合辦公市場發(fā)展轉(zhuǎn)型的方向。”

談長租公寓：市場巨大，目前收支尚未平衡

上半年，另一個不得不提的話題則是長租公寓。在經(jīng)歷過熱鬧風(fēng)口，長租公寓在2018年步入了爆雷期，今年上半年，亦有多家上市房企表態(tài)剝離長租公寓業(yè)務(wù)，而前不久，上任還不到兩個月的萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理也已離職，“萬村計劃”遇到實際困難。

在王盛看來，房企剝離長租公寓屬于正常的市場行為，說明在長租公寓運營的過程中單純依靠資本追繁榮的模式是難以維持的。初期，在政策的鼓勵之下，不少房企進入了長租公寓領(lǐng)域，“有的房企也是因為土地存貨不多，硬著頭皮拿的租賃地塊，如果搭配住宅用地，賬是算得過來，單獨拿地做長租公寓，賬很難算?！?/span>

“但整體而言，長租公寓市場是巨大的，只是目前成本與收入還未達到平衡，”王盛認(rèn)為，長租公寓行業(yè)最關(guān)鍵的一點，還是做好項目的現(xiàn)金流管理，提高運營效益，實現(xiàn)項目的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

談不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化：類REITs不斷向標(biāo)準(zhǔn)REITs看齊

從2007年開始，戴德梁行就開始探索國內(nèi)REITs領(lǐng)域，這12年中，王盛很欣喜地表示，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化行業(yè)一直在發(fā)展，不斷給市場、給業(yè)主提供新的融資渠道，也給機構(gòu)投資者提供新的金融產(chǎn)品。

據(jù)介紹，自2014年首單權(quán)益型類REITs“中信啟航”項目開始，在短短5年時間內(nèi)，國內(nèi)類REITs、CMBS、CMBN市場規(guī)模已達3000億人民幣，為一部分持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)拓寬了融資渠道、打通了“投融管退”的行業(yè)閉環(huán)，實現(xiàn)了存量資產(chǎn)的盤活。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，雖然金融市場受監(jiān)管加強和資金供應(yīng)有限的影響，但國內(nèi)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式發(fā)展態(tài)勢，發(fā)行產(chǎn)品共計57單，單年發(fā)行規(guī)模突破1100億元，并在2019年第一季度保持快速增長勢頭，繼續(xù)為市場提供有效的融資渠道。

王盛表示，除了市場規(guī)模擴張迅速之外，國內(nèi)類REITs在脫離主體增信、儲架發(fā)行、可擴募化等方面實現(xiàn)創(chuàng)新，不斷向標(biāo)準(zhǔn)REITs看齊?！按鞯铝盒凶鳛槲飿I(yè)評估和市場調(diào)研機構(gòu)，參與了上述石家莊勒泰、保利租賃住房、菜鳥網(wǎng)絡(luò)物流三個項目，見證了國內(nèi)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展與創(chuàng)新?！?/span>

談戴德梁行：加強科技化、智能化投入

戰(zhàn)略決定企業(yè)的發(fā)展大勢。據(jù)王盛介紹，戴德梁行大中華區(qū)將繼續(xù)遵循三條準(zhǔn)繩：強化國際平臺的力量，加強科技化、智能化，以客戶為導(dǎo)向。區(qū)域選擇上，將深耕二線城市，“均衡發(fā)展，這也是我們的優(yōu)勢之一?！?/span>

今年在北京區(qū)域，戴德梁行與通州投促局達成公建“千年大計”的戰(zhàn)略協(xié)議，將為北京城市副中心提供更好的專業(yè)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)引入支持。王盛表示，對通州的布局在2016年就已開始，向新光大中心提供產(chǎn)品、市場及交易顧問服務(wù)、向環(huán)球影城提供策劃定位服務(wù)、向萬達及多家銀行機構(gòu)提供估價服務(wù)等。

令王盛欣喜的是，經(jīng)過兩年的努力，2019年伊始，戴德梁行促成了中銀收購富力5.7萬平方米整棟寫字樓的業(yè)內(nèi)首單大宗寫字樓交易，“這是在區(qū)域尚未成熟的情況下達成的交易。”

王盛表示，無論是進行代理、前期咨詢定位等，還是協(xié)助政府招商引資，戴德梁行都希望為通州盤活資產(chǎn)提供實質(zhì)性幫助，及全方位服務(wù)。

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