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寫字樓運營資產(chǎn)系統(tǒng)化的三部曲

寫字樓運營管理的核心是資產(chǎn)管理,其目標是資產(chǎn)的保值和增值。寫字樓運營管理包括四大內容,包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理、財務管理。作為寫字樓運營管理的核心,資產(chǎn)管理包括前期運作、中期招租、和后期管理維護。前期策劃奠定物業(yè)成功的基礎,中期招商實現(xiàn)物業(yè)的規(guī)劃,后期經(jīng)營創(chuàng)造物業(yè)的價值,整個鏈條構成資產(chǎn)運營的全過程。

01寫字樓前期策劃的核心邏輯


關于資產(chǎn)運營管理的前期策劃,我們應該明確它的核心邏輯:


1.第三產(chǎn)業(yè)越活躍的地方,寫字樓的需求越旺。


2.越能提高企業(yè)辦公效率的寫字樓,越受歡迎。因此,在前期策劃中,應該考慮寫字樓的標準層面積、電梯面積配比、車位配比、單間建筑指標、利用信息化智能化提高寫字樓的辦公效率。


3.越促進企業(yè)銷售的寫字樓,越有價值。企業(yè)辦公地點的良好形象、空間、高品質的物業(yè)管理,都會提升客戶潛意識中對企業(yè)實力、經(jīng)營品質的印象和觀感,從而更利于交易的達成,促進企業(yè)取得新訂單。


02寫字樓中期核心是招租


市場調研,宣傳營銷,租賃策略


寫字樓運營的中期核心是招租,應從市場調研、市場推廣、租賃策略、租約管理、優(yōu)化租戶結構、風險防范6個方面考慮。市場調研應全面了解市場動態(tài)、競品分析、基礎數(shù)據(jù)、建立數(shù)據(jù)庫,幫助我們確定租金定位,以及及時調整項目的營銷策略。


首先,市場推廣包括定制廣告宣傳計劃、規(guī)劃銷售展廳及樣本間、啟動內部招商管理系統(tǒng)及外部渠道系統(tǒng)、開展面向客戶或面向代理商的市場活動四個方面。其次,運營者需要制定租賃策略包括客戶定位、租區(qū)分配、價格體系定位、新租及續(xù)租策略、控制銷售節(jié)奏、代理公司管理。再次,在租約管理方面,運營者要避免集中到期,減少風險,確保收益穩(wěn)定。另外,為減少退租風險,寫字樓運營管理者往往要平衡入駐企業(yè)結構,分析各行業(yè)入駐企業(yè)的面積占比、租金占比。通過對租戶占比分析,當某一行業(yè)占比過高,可鼓勵已引進其他行業(yè)租戶,避免市場不景氣,造成的集體退租。最后,寫字樓運營者需要關注市場動態(tài)及經(jīng)濟因素、政府部門的各種政策(如營改增)、租戶資質審核、嚴格把控合同拆分、名稱變更、降低違約風險、關注租金支付異常的租戶。


03寫字樓運營后期以客戶為中心


后期寫字樓運營維護客戶主要目標是,依托各職能部門全方位的服務,提高客戶的滿意度和忠誠度,通過客戶拜訪、滿意度調查、積極處理投訴、客戶活動的方式,維系客戶,提升寫字樓的收益及價值。


寫字樓是城市經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物,而寫字樓的可持續(xù)發(fā)展離不開城市經(jīng)濟的整體布局,瑞石咨詢認為只有在掌握城市產(chǎn)業(yè)布局的情況下,制定長遠發(fā)展戰(zhàn)略,確定寫字樓的發(fā)展方向,適應區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境,建立完善的配套設施,重視物業(yè)管理工作,以客戶為中心,才能實現(xiàn)寫字樓的運營盈利和保值、增值。


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