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上海寫字樓空置率攀升，市場“以大換小”與撤場商戶增多

發(fā)布時(shí)間：2022-09-02 瀏覽次數(shù)：1052 來源：www.zgswc.com

疫情后的上海商業(yè)，有些穩(wěn)步恢復(fù)，有些依然冷清，不少商場和寫字樓空置率呈走高趨勢，市場尚處恢復(fù)期。

“有客戶之前租近200平方米的辦公場地，現(xiàn)在改租60平方米場地；另一客戶從之前300平方米的辦公場地縮減至100平方米”。

上海北外灘一寫字樓租賃中心業(yè)主劉彪告訴記者，有些企業(yè)疫情前效益很好，經(jīng)歷疫情抗風(fēng)險(xiǎn)能力變差，也有些企業(yè)已破產(chǎn)，現(xiàn)在各大商場，寫字樓空置率很高。

在上海重啟三個(gè)月后的9月，即使走在上海繁華熱鬧的南京東路商圈，依然能看到有不少大門緊閉的沿街商鋪，曾經(jīng)屹立在南京東路15年，有如地標(biāo)性建筑一般存在的超大型旗艦店美特斯邦威，4月正式停業(yè)離場，如今只有模糊的招牌還在映襯其曾經(jīng)的輝煌。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2季度，上海商業(yè)空置率達(dá)7%，超過警戒線2個(gè)百分點(diǎn)，打斷了自2021年以來的恢復(fù)進(jìn)程。部分重點(diǎn)項(xiàng)目平均空置率達(dá)到9%，其中，位于上海陸家嘴繁華商圈的浦東正大廣場，空置率升至34%；也有恢復(fù)較好的項(xiàng)目，如：外環(huán)線的七寶華潤萬象城，空置率僅0.6%，疫后恢復(fù)較好。

對于商業(yè)空置率走高的因素，同策研究院研究中心總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，商業(yè)辦公近年來市場空置率較高，租金水平呈下降趨勢。主要受幾個(gè)方面的影響，第一，商業(yè)辦公市場整體供給過剩，供應(yīng)量大，庫存比較高.第二，受經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情沖擊，部分小企業(yè)生存環(huán)境惡化，不斷降低企業(yè)成本。第三，受電子商務(wù)以及物流產(chǎn)業(yè)的影響，傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，尤其是一二線城市消費(fèi)者線上消費(fèi)模式對線下實(shí)體店也有較大沖擊。

空置率上升，撤場商家增多

“一樓以前下單要排隊(duì)的喜茶店也撤場了”。

上海黃浦區(qū)九江路悅薈廣場一樓，曾經(jīng)的喜茶店“掃碼下單免排隊(duì)”的廣告還在，店鋪卻沒能因疫情撐到現(xiàn)在。

而這家曾經(jīng)的喜茶店鋪對面沿街一連幾個(gè)店鋪大大的廣告招牌“沿街商鋪超大展示~招商”的字眼也頗受矚目，記者撥通招商電話中房東王女士的電話，她告訴記者：“南京東路雖然有很多店關(guān)門，也有很多新店進(jìn)場，租金價(jià)格還是很高，報(bào)價(jià)跟之前一樣”。同時(shí)，王女士也透露，她的另一家在漢口路的商鋪也在招商，現(xiàn)在價(jià)格可談，讓利的空間大。

同在南京東路，曾在上海頗具地標(biāo)性品牌門店美特斯邦威圣德娜店，從2007年進(jìn)駐，上下五層樓，實(shí)際經(jīng)營面積近萬平方米，在南京東路商圈屹立近15年，現(xiàn)今模糊的招牌依稀能看到美特斯邦威曾經(jīng)的鼎盛時(shí)光。

這家店鋪對面的商戶告訴記者，該旗艦店去年便只剩一樓在運(yùn)營，上面四層持續(xù)保持歇業(yè)的狀態(tài)，今年疫情后撤場。

上海的商業(yè)南京東路只是其中一個(gè)縮影，記者發(fā)現(xiàn)多個(gè)沿街商鋪，商場商鋪空置甚至超三個(gè)月以上。

對于類似商業(yè)現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示，類似美斯特邦威15年后撤場，一方面產(chǎn)品本身有生命周期，另一方面經(jīng)濟(jì)加速了沖擊與市場壓力，也是疫情后對商業(yè)的影響，市場有所波動(dòng)。

主動(dòng)降價(jià)，“以大換小”客戶增多

在商業(yè)商場的另一端，辦公寫字樓空置率也呈上升態(tài)勢。

“上個(gè)月，我們一個(gè)園區(qū)，同一層樓好幾家撤走的”。在閔行一工業(yè)園區(qū)工作的張華告訴記者，有些企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，有更換辦公場地，也有破產(chǎn)的。

一名不愿具名的企業(yè)主跟記者訴說企業(yè)的無奈，以前經(jīng)營好的時(shí)候，租了近300平方米的辦公場地，現(xiàn)在辦公縮減至不到100平方米，企業(yè)需要時(shí)間恢復(fù)，節(jié)流穩(wěn)定現(xiàn)金流，才能保存實(shí)力活得更久。

“有些企業(yè)從之前租金高的寫字樓換到租金低的寫字樓，或縮減辦公場地現(xiàn)在很普遍”。北外灘板塊金岸大廈房東劉彪朋友圈多個(gè)寫字樓在放租，當(dāng)周邊租金在4~5元/平方米/天，金岸大廈只要3.6元/平方米/天。

劉彪告訴記者：“只要能租出去，除了讓價(jià)，也很愿意跟中介合作，現(xiàn)在中介有帶客戶來看，會主動(dòng)給中介幾百元的帶看費(fèi)，這在之前是沒有的”。

位于地鐵2號線南京東路置地廣場，地處商業(yè)街繁華地段，以前不愁租，如今業(yè)主駱先生告訴記者，今年辦公樓比較多，之前租6.1元/平方米/天，現(xiàn)在5.2元/平方米/天，以100平方米計(jì)算，現(xiàn)在租金不到1.6萬元/月，比之前便宜2500元/月。

“上海疫情好轉(zhuǎn)后寫字樓、商場都在恢復(fù)，寫字樓市場周邊的金融廣場，華盛廣場價(jià)格都有下調(diào)”。上述業(yè)主駱先生表示。

值得一提的是，上海的商業(yè)，在多個(gè)商場由于商家撤場，空置率增加，市場冷清的同時(shí)，也有部分商場在疫情后穩(wěn)步恢復(fù)至疫情前的水平，如：港匯廣場、國金中心、愛琴海、上海中心大廈以及七寶與嘉定的萬象城等。

對此，盧文曦表示，這跟企業(yè)自身經(jīng)營有一定關(guān)系，有些產(chǎn)品和企業(yè)受影響較小，部分企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)力較低，有些商場在疫情后積極主動(dòng)調(diào)整，給商家讓利，保持較低的商場空置率。有些商場當(dāng)周邊出現(xiàn)眾多競爭者時(shí)，有必要重新尋找自身定位，讓市場再度活躍。