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經(jīng)歷疫情大考后，上海寫字樓空置率持續(xù)走高。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2020上海寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量118.5萬(wàn)平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高。平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。

寫字樓供應(yīng)高峰將至，租金將繼續(xù)承壓

2020年上半年上海寫字樓市場(chǎng)受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。

進(jìn)入下半年后，市場(chǎng)需求強(qiáng)勢(shì)反彈，凈吸納量達(dá)到25萬(wàn)平方米，大幅超過(guò)2019年下半年的17萬(wàn)平方米，同比上漲46%。

全年數(shù)據(jù)顯示，2020年全年凈吸納量為34萬(wàn)平方米，僅較上年同期下降11%。

各行業(yè)吸納量占比中，金融、專業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)行業(yè)的公司是本季度的主要需求來(lái)源，三者合計(jì)貢獻(xiàn)了凈吸納量的60%。其中，金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達(dá)24%；科技行業(yè)超越專業(yè)服務(wù)業(yè)，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場(chǎng)的第二大需求來(lái)源；醫(yī)療健康行業(yè)（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

值得注意的是，2020年第四季上海新增供應(yīng)量創(chuàng)2018年第二季度以來(lái)的新高，將空置率推升了1.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，高力國(guó)際指出，2021-22年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來(lái)高峰，年均有超過(guò)200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上揚(yáng)，加劇租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。在此期間，租金也將承受較大壓力，“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥?lái)兩年辦公樓租賃市場(chǎng)的主要策略。而租金承壓這一局面直至2023年末才將開(kāi)啟溫和回升。

另外，由于次中心區(qū)租金低于全市平均水平，因此，未來(lái)新增供應(yīng)中次中心區(qū)占比的上升也是拖累全市平均租金上漲前景的原因之一。

中山公園最熱， 徐匯濱江最冷

隨著需求的復(fù)蘇，平均租金的環(huán)比跌幅開(kāi)始放緩。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季上海核心區(qū)和次中心區(qū)平均租金的環(huán)比跌幅分別收窄至1.0%和0.2%。

核心區(qū)子市場(chǎng)空置率方面，中山公園市場(chǎng)空置率最低，僅2.8%；南外灘市場(chǎng)空置率最高，約55.9%。次中心區(qū)子市場(chǎng)空置率方面，長(zhǎng)壽路市場(chǎng)空置率最低，僅7.4%；徐匯濱江市場(chǎng)空置率最高，約78.8%。

此外，受進(jìn)一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好，2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，前灘、北外灘等次中心區(qū)子市場(chǎng)全年成交亦較為活躍。

高力國(guó)際認(rèn)為，2021年上海物業(yè)市場(chǎng)租賃需求亦將伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)釋放，總體凈吸納量將有望超過(guò)疫情前水平。

此外，地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的重心正從傳統(tǒng)的寫字樓、零售物業(yè)以及酒店等標(biāo)的逐步轉(zhuǎn)向在當(dāng)前市場(chǎng)情況下可提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別。企業(yè)購(gòu)置自用寫字樓的情況明顯增多，交易將持續(xù)活躍。