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　　上海的寫字樓需求有韌性，但今年供應量或將縮減，那么今年是不是“抄底年”?什么樣的寫字樓值得投資?

抄底”上海寫字樓，如今已是最佳時機

　　2019年，整體經濟疲軟、中美貿易戰(zhàn)等因素的多重影響下，國內寫字樓市場承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個寫字樓市場雪上加霜。無疑2020年對于寫字樓甚至商業(yè)物業(yè)來說都是“難過”的一年。

“這是最好的時代，也是最壞的時代。”

　　雖然2020年的“壞年景”甚至將會延續(xù)影響到2021年的寫字樓市場，但隨著國內經濟的逐步復蘇，寫字樓租賃活動也已開始恢復，而待全球疫情結束后，健康、醫(yī)療、IT及物流行業(yè)的需求將被看好。

　　尤其是在經歷了疫情后，寫字樓測溫、通風、定時消毒等防疫措施，以及期間與房地產科技的結合運用，企業(yè)將愈加重視樓宇健康和安全，高品質樓宇將獲得更多的關注。

　另一方面，政府發(fā)布30條具體措施，推進上海國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發(fā)展。在2020年，上海向外國金融機構全面開放證券、基金管理和期貨業(yè)務，摩根大通證券(中國)有限公司、大韓再保險上海分公司、羅素投資管理(上海)有限公司就是第一批入滬金融公司。

　　可見，無論是借機“疫情”快速發(fā)展的健康、醫(yī)療、IT等行業(yè)，還是上海作為金融重鎮(zhèn)支撐的金融行業(yè)，都將在未來三年有集中的需求出現(xiàn)。那么需要著重考量的就是，這些企業(yè)需求的將是什么樣的辦公物業(yè)?

　　虹橋商務區(qū)還是內環(huán)商圈?公司選址區(qū)域各有優(yōu)勢

　　雖然上海寫字樓的供應今年整體將有所放緩，但整體上由于規(guī)劃與設計，虹橋商務區(qū)、內環(huán)商圈作為重要區(qū)域仍將會有部分供應提供給企業(yè)選擇。而這兩個截然不同的地方，對不同企業(yè)又將有怎樣的影響?

　　對于剛起步，或者處于高速發(fā)展的健康、醫(yī)療、IT等行業(yè)，其實更適合虹橋商務區(qū)，從創(chuàng)業(yè)城到創(chuàng)業(yè)服務中心，再從創(chuàng)業(yè)政策到未來規(guī)劃，虹橋的野望都是一個全球視野下的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心。

　　但雖然有眾多支持，但眾多和紛雜的創(chuàng)業(yè)體系下，很難形成某一個獨特行業(yè)的合力。就像上海的陸家嘴，北京的金融街，合力打造成的城市金融心臟。而目前以陸家嘴為核心的內環(huán)商圈的特色就更加明確表現(xiàn)出來了。

　　但陸家嘴和外灘最大的問題就是“性價比”，或者更直接的說就是“價格”。動輒10萬加的價格，無疑是另外一種風險的。那內環(huán)是不是就沒有適合入滬公司選址的地段了?未必。

　　其實，陸家嘴和外灘的商業(yè)資源已經開始外溢，這種外溢從北外灘的發(fā)展上就可以看出來，而且北外灘的價格已經逐漸向陸家嘴和外灘靠攏，黃金三角已經形成。而下一個將受益的板塊則是東外灘。

　　東外灘不僅可以承載從陸家嘴外溢的金融產業(yè)，同時還有五角場商圈的購物娛樂產業(yè)。而且值得注意的是，上海北橫通道直接打通了虹橋商務區(qū)和東外灘內環(huán)的溝通?？梢哉f，未來的東外灘內環(huán)將兼容陸家嘴、五角場、虹橋的三方優(yōu)勢。

　　如果從東外灘內環(huán)的“面”更加細分下去，到某一個“點”，那這些資源的聚焦處，就是大連路總部商圈。

　　“大換小”、“小換大”，企業(yè)所需的“流動性”

　　但是，無論是企業(yè)高速發(fā)展中，因場地不足面臨的“小換大”;還是將寫字樓作為投資手段，在面臨現(xiàn)金流不足情況下的樓盤折現(xiàn);又或者傳統(tǒng)公司辦公場地“大換小”，整體資源整合，企業(yè)需求趨緩。這些都將成為寫字樓市場未來的一種重要現(xiàn)象，在這樣的情況下流動性就變成公司必須面臨的問題。

　　虹橋商務區(qū)未來數(shù)年的商業(yè)物業(yè)供應都將處于供過于求的狀態(tài)，對于企業(yè)的總部選址來說將面臨尷尬。面對可以說是“巨量”的供給，寫字樓的出售就將面對一系列問題，時間成本、溝通成本也都將增加。相應商辦未來價值的判斷也將受到更多的因素影響。

　　在上海的部分金融公司也面臨同樣問題，在陸家嘴這樣“寸土寸金”的核心區(qū)域安營扎寨的金融公司，也面臨著相當高額的房租成本。如果選擇節(jié)約場地成本，與陸家嘴隔江相望的北外灘、東外灘就成了相當不錯的選擇。

　　相比陸家嘴動輒十幾萬的價格，北外灘的寫字樓價格低了20%。而東外灘內環(huán)，以保利綠地廣場B4和高和云峰為例，價格更是低了30%-40%。對于急需整合資源節(jié)約成本，又集中依托于金融區(qū)位的公司，無疑具備相當大的吸引力。

　　對于入滬企業(yè)既要“抄底”上海樓市，又需要為未來考慮，從區(qū)位、政策、流動性等多方面考慮。如此，才能在發(fā)展中保證“進退有度”，得到商業(yè)地產投資帶來的穩(wěn)定收益，同時保證企業(yè)的未來的發(fā)展有戰(zhàn)略縱深。